《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房面積配置標(biāo)準(zhǔn)通常由各地根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)定，一般配置標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積十萬(wàn)平方米以下的部分，物業(yè)管理用房應(yīng)按照不少于總建筑面積千分之四的比例進(jìn)行配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的部分，超出部分則按照千分之二。根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！备鶕?jù)該規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于全體業(yè)主共同所有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條的規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)后，在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由該部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。以及《?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》?第三十六條規(guī)定，?在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，?申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、?綠地、?其他公共場(chǎng)所、?公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。?這意味著，無(wú)論是物業(yè)用房還是其他類型的房屋，只要是在依法取得的土地上建成，并符合相關(guān)登記條件，都可以獲得房屋所有權(quán)證書(shū)，即產(chǎn)權(quán)證。物業(yè)公司所使用的物業(yè)用房是否繳納房產(chǎn)稅土地使用稅？一、土地使用稅。土地使用稅是擁有土地使用權(quán)的人繳納。物業(yè)用房是否擁有土地使用權(quán)？首先，物業(yè)用房的面積和配置通常是根據(jù)房屋總建筑面積的一定比例來(lái)確定的，?而不是基于土地面積的分割。?例如，?在某些地區(qū)，?物業(yè)用房的面積要求是按照不低于房屋總建筑面積的千分之二比例無(wú)償配置的，?這表明物業(yè)用房的面積與土地面積無(wú)關(guān)，?而是與房屋建筑面積直接相關(guān)。其次，?物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于住宅區(qū)全體業(yè)主共有，?不得分割、?轉(zhuǎn)讓、?抵押，?這進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了物業(yè)用房的配置和產(chǎn)權(quán)歸屬與土地面積無(wú)關(guān)，?而是基于房屋建筑面積和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定。其三，住房在分?jǐn)?span id="w5evr0jju" class="wx_search_keyword_wrap">公用面積時(shí)，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；二是每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。由此可見(jiàn)，物業(yè)用房的面積已分?jǐn)偟阶》恐?，土地分割是按照可售面積。?因此，?物業(yè)用房的面積確定和配置不涉及土地面積的分割。物業(yè)用房不擁有土地使用權(quán)，相應(yīng)不存在征收土地使用稅。二、房產(chǎn)稅。依據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)則，只要符合房產(chǎn)定義則需要繳納房產(chǎn)稅，通常由房產(chǎn)所有人繳納。這里的物業(yè)用房顯然是房產(chǎn)，但產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)務(wù)委員會(huì)將物業(yè)用房無(wú)租交付給物業(yè)公司使用，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）規(guī)定，對(duì)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，由使用者依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。即物業(yè)公司為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。物業(yè)用房屬于公共配套設(shè)施，其發(fā)生成本已在“可售面積”中分?jǐn)偅瑹o(wú)償交付的物業(yè)用房的實(shí)際成本應(yīng)當(dāng)為0，而房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)一般為會(huì)計(jì)所確認(rèn)房產(chǎn)原值為計(jì)稅基礎(chǔ)，為明確住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：“對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。”屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)包括物業(yè)用房。?因此，實(shí)務(wù)中，對(duì)物業(yè)公司自用的物業(yè)用房，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)依據(jù)物業(yè)用房具體情況給出估值，并要求物業(yè)公司按照估值從價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。當(dāng)然，實(shí)務(wù)中，也有的地方認(rèn)為物業(yè)用房不應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。比如《重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》（渝財(cái)稅〔2015〕93號(hào)）規(guī)定，使用居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有房產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理、為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，不征收房產(chǎn)稅。其理由是使用居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有房產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理、為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，不屬于“經(jīng)營(yíng)性用房”，因此，開(kāi)發(fā)商建設(shè)的物業(yè)用房如果是全體業(yè)主共有，讓小區(qū)物業(yè)公司辦公使用，不需要交房產(chǎn)稅。具體是否繳納可以跟當(dāng)?shù)刂鞴芏惥譁贤ù_認(rèn)。
