2024年4月30日中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。中央政策出臺(tái)后，有的地方政府以選定的專業(yè)化國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格收購(gòu)在本地行政區(qū)域征集的已建成未出售的商品房用作保障性住房。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。征收開發(fā)的商品房作為保障性住房，被征收方如何繳納增值稅、土地增值稅？征收方是否繳納契稅？征收方與被征收方是否繳納印花稅？一、增值稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”免征增值稅。以及《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào))規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）第八條規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，二是退還相應(yīng)的出讓金。房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償是收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆猪?xiàng)明細(xì)，國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償包括對(duì)房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償。但在實(shí)務(wù)操作中，征收開發(fā)的商品房作為保障性住房免征增值稅很難達(dá)到條件：一是征收主體是國(guó)有企業(yè)，而不是政府或政府職能部門或土地收儲(chǔ)中心。二是免征增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)取得縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件或者土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件為前提。征收開發(fā)的商品房作為保障性住房不可能出具收回土地的文件。所以，國(guó)有企業(yè)征收房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房作為保障性住房，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。二、土地增值稅。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房屋作為保障性住房的是否免土地增值稅未作出規(guī)定。保障性住房并未被作為一個(gè)單獨(dú)的土地增值稅清算單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其土地增值稅清算時(shí)，會(huì)將其歸入普通住宅類，與普通住宅一起計(jì)算繳納土地增值稅。如果因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，也可以免征土地增值稅。但這一規(guī)定也與征收開發(fā)的商品房作為保障性住房的直接關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。征收開發(fā)的商品房作為保障性住房是否預(yù)繳土地增值稅？以湖北省為例，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局湖北省稅務(wù)局關(guān)于我省土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局湖北省稅務(wù)局公告2018年第6號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)建造的政府廉租房、公共租賃住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房?jī)r(jià)、限銷售對(duì)象等“雙限”、“三限”房屋，暫停預(yù)征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房屋作為保障性住房可以不預(yù)繳土地增值稅。三、契稅。《?財(cái)政部 稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第70號(hào)）規(guī)定，?對(duì)保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，?免征契稅。這里需要注意的是：以國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，該國(guó)有企業(yè)必須要增加經(jīng)營(yíng)范圍，負(fù)責(zé)保障性住房的分配、運(yùn)營(yíng)、使用、退出和管理。 ?四、印花稅。根據(jù)《?中華人民共和國(guó)印花稅法》?的相關(guān)規(guī)定，?不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，?納稅人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅。?這意味著，?當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋，?即不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，?需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅。?但根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：對(duì)保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位與保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。
