土地增值稅清算審核要點(diǎn)！基礎(chǔ)資料的審核方法及內(nèi)容[含思維導(dǎo)圖]
01 土地增值稅清算時需要提供的資料有哪些？
對于符合規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于按規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)確定應(yīng)進(jìn)行清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
清算時，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的資料包括下面幾項：
一是土地增值稅清算表及其附表。這是進(jìn)行土地增值稅清算的正式申請表格，需要詳細(xì)填寫項目的相關(guān)信息。
二是房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 三是項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 四是納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人提供的清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件但報送的清算資料不完備的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。 此外，納稅人應(yīng)當(dāng)保證提供的所有資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，以確保清算過程的順利進(jìn)行和最終結(jié)果的準(zhǔn)確性。 注：以上圖片僅為部分土地增值稅清算資料的系統(tǒng)截圖展示，如需查看全部清算資料及說明請留言或私信聯(lián)系獲取 02 基礎(chǔ)資料審核要點(diǎn)說明及思維導(dǎo)圖 基礎(chǔ)資料包含立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證等五大部分。對立項批文的審核要點(diǎn)有清算單位及項目分期的確認(rèn)、實(shí)際房源面積的對比；對建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房預(yù)（銷）售許可證的審核要點(diǎn)有清算單位用地面積的確認(rèn)、商業(yè)用地或居住用地是否與地上建筑類型相符、清算項目實(shí)際占地面積的確認(rèn)等內(nèi)容；建設(shè)工程規(guī)劃許可證主要審核附件中地上地下建筑面積是否與房源相符、以及有無違建情況等內(nèi)容；建設(shè)工程施工許可證的審核要點(diǎn)主要有合同價格與預(yù)算、結(jié)算資料的對比，合同開竣工日期確認(rèn)項目建設(shè)期間的期間外成本，與實(shí)際房源面積比對分析是否存在少建房源問題，設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位與竣工備案資料的一致性等內(nèi)容。 03 土地出讓合同審核方法及案例 采用比較法，對土地出讓合同內(nèi)容與具體情況、要求進(jìn)行合規(guī)、合理性審核。 具體審核要素包括以下內(nèi)容： (1) 土地出讓合同中約定受讓人名稱與開發(fā)商是否一致。 (2) 土地出讓合同中約定的受讓面積與本次清算項目占地面積比較，確定是否存在項目分期開發(fā)或清算項目中同時存在多塊土地。 (3) 土地出讓合同約定的出讓金與同年度同地段同類型的地塊出讓金進(jìn)行比對。 (4) 土地出讓合同中約定的土地交付日期及簽訂合同的日期與土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)相比較。 (5) 宗地范圍內(nèi)新建建筑物的具體規(guī)劃：容積率是否存在增容，建筑物的高度是否已超合同約定的建筑限高（違建）。 (6) 開發(fā)商取得土地的同時是否有附加的條件，如配建一定比例的保障房、修路、建公園等等，同時關(guān)注該部分移交的方式。 04 國有土地使用權(quán)證、立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容 采用比較法，對國有土地使用權(quán)證、立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證內(nèi)容與具體情況、要求進(jìn)行合規(guī)、合理性審核。 具體審核要素包括以下內(nèi)容： (1) 土地證中約定的地類用途與開發(fā)商實(shí)際創(chuàng)建房源是否相符 (2) 土地證中的附圖、立項批文中的樓棟數(shù)與規(guī)劃總平圖、實(shí)際房源比較 (3) 本項目用地面積與土地證面積、建設(shè)用地面積是否一致，是否存在分期開發(fā)或同一塊土地分期開發(fā)的情況。 05 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告 審核內(nèi)容 采用比較法，對建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告內(nèi)容與具體情況、要求進(jìn)行合規(guī)、合理性審核。 具體審核要素包括以下內(nèi)容： (1) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的總建筑面積與開發(fā)商創(chuàng)建房源面積比較 (2) 測繪報告的房源面積與開發(fā)商創(chuàng)建的同房源類型面積比較 (3) 當(dāng)?shù)匾越ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證作為分期標(biāo)準(zhǔn)的，審核項目分期是否正確；分期清算的項目，各期清算的征收方式是否保持一致。 06 建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收報告 審核內(nèi)容 采用比較法，對建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收報告內(nèi)容與具體情況、要求進(jìn)行合規(guī)、合理性審核。 具體審核要素包括以下內(nèi)容： (1) 開發(fā)商與主施工方是否存在關(guān)聯(lián)，若存在關(guān)聯(lián)，將本項目的單位建安成本與當(dāng)?shù)卦靸r站發(fā)布的單位造價信息比較。 (2) 對應(yīng)工程名稱的合同金額與結(jié)算金額、開票金額、付款金額進(jìn)行比較，當(dāng)結(jié)算金額大于合同金額時核實(shí)增量部分的變更簽證資料。 竣工驗(yàn)收報告約定的竣工驗(yàn)收日期以后發(fā)生的維修費(fèi)用，在質(zhì)保期以內(nèi)由施工方承擔(dān)，質(zhì)保期以外計入期間費(fèi)用。